Wanneer zal een brute stijging van de huren CPI-inflatie veroorzaken? Hoeveel voegt u toe aan de CPI?

De cijfers zijn al ingebakken en zullen de komende 24 maanden verschijnen.

door Wolf Richter naar Wolfstraat.

De huurfactor vertegenwoordigt 32% van de CPI. Ondanks de enorme stijging van de ‘huurvraag’ in de Verenigde Staten, waren deze twee huurfactoren voor de CPI veel lager dan de CPI en hebben ze de CPI dus tot dusver tegengehouden. In tegenstelling tot de huurvraag, volgen deze twee huurfactoren de gemiddelde huur die daadwerkelijk door huurders wordt betaald over de gehele inventaris van huureenheden in Amerikaanse steden, inclusief huurgecontroleerde eenheden.

Aan de andere kant weerspiegelt “Huurvraag” de huidige prijskaartjes van de te huur aangeboden eenheden die mensen nog niet hebben gehuurd, en het duurt even voordat mensen deze eenheden verhuren en deze huren in voldoende grote aantallen betalen om waar ze zijn in beweging. van de gemiddelde huur die daadwerkelijk is betaald over de gehele voorraad huureenheden in de Verenigde Staten, die vervolgens wordt opgepikt door CPI-huurstatistieken.

Maar deze twee factoren in huur aan CPI zullen de huurvraag moeten inhalen en zullen vervolgens de totale CPI- wat in januari al 7,5% was, WHOOSH.

Maar wanneer zorgt een stijging van de huurvraag ervoor dat de CPI stijgt? Hoeveel zal het toevoegen aan de consumentenprijsindex?

Het korte antwoord: de huidige stijgingen van de huurvraag die al tot en met januari 2022 hebben plaatsgevonden, zullen meer dan één procentpunt toevoegen aan de totale CPI voor 2022 en meer dan één procentpunt toevoegen aan de totale CPI in 2023, zelfs als de huurvraag dat wel doet niet verder stijgen van hier. Dit zit al in de cijfers gebakken. CPI zal een pijnlijke realiteit inhalen die zich de komende twee jaar zal verspreiden.

De pieken in de huurvraag zijn brutaal.

De huurprijzen voor eengezinswoningen en appartementen op de huurmarkt zijn in de VS met 12% op jaarbasis gestegen, sterk uiteenlopend van stad tot stad, de grootste stijging in gegevens vanaf 2004, volgens CoreLogic vandaag. Miami stond bovenaan de lijst, met huren die met 35% stegen. In de jaren tussen de financiële crisis en de pandemie zijn de huren voor eengezinswoningen in de Verenigde Staten gestegen met 2,5 tot 3,5%.

Volgens gegevens van Zamper stegen de huren in appartementsgebouwen – exclusief eengezinswoningen en huurappartementen – met 12% voor appartementen met één slaapkamer en met 14% voor appartementen met twee slaapkamers. In 20 van de 100 grootste steden stegen de huren met 20% of meerBij 11 daarvan stegen de huren met 25% of meer. Dit is gebaseerd op de gemiddelde vraag naar huren, dit zijn de huren die verhuurders op hun advertenties adverteren. Ze zijn als prijskaartjes in een winkel.

Volgens een andere maatstaf, de Zillow Observed Index of Rentals, stegen de huren in januari met 14,9% op jaarbasis in de VS, sterk variërend tussen steden.

Al deze statistieken laten hetzelfde zien: de huren in de VS zijn gemiddeld meer dan 12% gestegen op jaarbasis en variëren enorm van stad tot stad, waarbij sommige steden astronomische huurstijgingen zien.

Huurvraag duurt 24 maanden om te verspreiden via CPI huurinflatie.

De gevraagde huurprijzen zijn de huidige prijzen. Ze verschijnen niet in huurinflatie totdat genoeg mensen huurovereenkomsten voor eenheden ondertekenen tegen die huurprijzen, en die huren daadwerkelijk in voldoende grote aantallen betalen om de naald van de hele voorraad huureenheden in Amerikaanse steden te verplaatsen.

Dit maakt de huurvraag een leidende indicator van de CPI-huurinflatie. Het blijkt, volgens een studie uitgevoerd door de Federal Reserve Bank van San Francisco, dat deze vraag naar huren toeneemt Het is al gebeurd Het zal de CPI-huurinflatie de komende 24 maanden opdrijven.

de Twee maten van huren in de CPI die samen goed zijn voor 32% van de totale CPI en deze vertraging vertonen, hoewel deze ook begint te stijgen. De huur van de hoofdwoning van CPI (“CPI-huur”) steeg in januari met 3,8% op jaarbasis en het huurequivalent van de eigenaar van CPI (“CPI OER”) steeg met 4,1%.

Deze twee CPI-metingen houden bij wat huurders daadwerkelijk aan huur betalen over de gehele inventaris van huureenheden in steden. Dit omvat huurders in huurgecontroleerde appartementen waar de huren niet sterk stijgen, omvat huurders met actieve huurcontracten waar de huren niet kunnen worden verhoogd, en omvat huurders van wie de verhuurders om verschillende redenen traag zijn om de huren te verhogen, waaronder het behouden van goede huurders.

Daarom zullen de CPI-maatregelen niet stijgen met hetzelfde volume aan huurvraag. Tussen 2017 en 2019 werden CPI-statistieken nauw gevolgd met de Zillow Index. Maar in 2015 en 2016 waren er significante verschillen: in januari 2015 liet de Zillow Index huurstijgingen van 5% zien, terwijl CPI-metingen huurstijgingen van 2,6% en 3,5% lieten zien.

Wanneer begint de vraag naar huur door te vloeien in de totale CPI?

Tot nu toe zijn de huurfactoren in de CPI onderdrukt De algemene index van de consumptieprijzen. De algemene CPI van januari steeg met 7,5%, ondanks De lagere aflezingen van de huurfactoren – hoofdhuur (3,8%) en eigenaar equivalent huur (4,1%).

De San Francisco Fed is nu naar buiten gekomen met: Personeelsrapport Om in te schatten wanneer huuraanvragen in de CPI-huurstatistieken worden gefilterd, en dus in de algehele CPI. Dit zal de komende 24 maanden beetje bij beetje gebeuren.

De huren die al hebben plaatsgevonden, zullen de CPI-huurfactor waarschijnlijk met 3,4 procentpunt verhogen in 2022 en dan opnieuw in 2023, en gezien het gewicht van 32% van de huurfactoren, zou u 1,1 procentpunt toevoegen aan elke CPI die zou worden tot eind 2022 en zal in 2023 1,1 procentpunt toevoegen aan de totale CPI, ook als er geen verdere stijgingen van de markthuren zijn.

Dus elke stabilisatie of zelfs een daling van de CPI’s voor nieuwe en gebruikte voertuigen zal worden verminderd, vanwege hun veel kleinere gewicht, in vergelijking met de aanstaande stijging van de CPI-huurfactoren.

In termen van meting De Federal Reserve gebruikt als inflatiedoel “essentiële persoonlijke consumptieve bestedingen” waarvan de wooncomponenten kleiner zijn dan in de CPI, de vereiste huurverhogingen die al hebben plaatsgevonden, zullen volgens de Federal Reserve Board in San Francisco 0,5 procentpunt toevoegen aan de persoonlijke consumptieve uitgaven in zowel 2022 als 2023, zelfs als er geen verdere verhogingen In de markthuur.

Vind je het leuk om WOLF STREET te lezen en wil je het steunen? Gebruik adblockers – ik begrijp helemaal waarom – maar wil je de site steunen? U kunt doneren. Ik waardeer dit zeer. Klik op een mok bier en ijsthee om te leren hoe het moet:

Wil je per e-mail op de hoogte worden gehouden wanneer WOLFSTREET een nieuw artikel publiceert? Registreer hier.