Beleggers hebben tot nu toe deze maand de aandelen van commerciële vastgoedverstrekker New York Community Bancorp (NYCB) gestraft. Om te begrijpen waarom, helpt het om de veranderende economie van een van de belangrijkste pijlers van New York City te begrijpen: het huurgestabiliseerde appartementencomplex.
De grootste blootstelling aan regionale bankleningen betreft appartementen. Bijna de helft van die portefeuille houdt verband met tientallen meergezinscomplexen in de Big Apple, waar jaarlijkse huurverhogingen door de overheid worden gereguleerd.
Dit is wat beleggers zorgen baarde. Deze eigendommen zouden uiteindelijk veel minder waard kunnen zijn dan voorheen als gevolg van hogere rentetarieven en nieuwe limieten voor huurverhogingen, waardoor Wall Street zich afvraagt of deze geldschieter van $116 miljard in staat zal zijn de verwachte verliezen in de loop van de jaren op te vangen. de tijd.
De bank, met het hoofdkantoor in Hicksville, New York, probeert investeerders ervan te overtuigen dat de situatie onder controle is.
De nieuwe CEO van New York Commercial Bank, Alessandro Dinello, vertelde analisten woensdag dat het bedrijf eraan zal werken om zijn blootstelling aan commercieel vastgoed te verminderen. De bank heeft ook 3 miljard dollar aan leningen gekoppeld aan kantoorpanden, een ander potentieel gebied van toekomstige zwakte naarmate de bedrijfspatronen in de grote steden veranderen.
Vrijdag kochten DiNello en andere bestuursleden voor bijna $873.000 aan NYCB-aandelen, en die blijk van vertrouwen hielp de aandelen met 17% stijgen.
Het is nog steeds met 53% gedaald sinds 31 januari, toen het analisten verraste door het dividend te verlagen en een netto kwartaalverlies van $252 miljoen rapporteerde. De bank maakte die dag bekend dat zij 552 miljoen dollar opzij had gezet voor toekomstige kredietverliezen, een bedrag ruim boven de schattingen, om rekening te houden met de kwetsbaarheden in verband met kantoorpanden en meergezinsappartementen.
NYCB heeft zijn wortels in New York City. Opgericht in 1859 als de Queens County Savings Bank, was het de eerste door de staat New York gecharterde spaarbank in Queens. Het bedrijf ging in 1993 naar de beurs en werd in de daaropvolgende decennia een van de grootste kredietverstrekkers van de stad aan huurgestabiliseerde gebouweigenaren.
Bijna de helft van alle appartementen in New York City heeft een stabiele huurprijs. Het was een systeem dat was ontworpen om sommige eenheden betaalbaar te houden, vooral in oudere gebouwen gebouwd vóór 1974.
Wat meergezinscomplexen zo lang waardevol maakte, waren lokale wetten die verhuurders meer vrijheid gaven om de huurprijzen te verhogen zodat ze overeenkwamen met de markttarieven, waardoor deze eigendommen goedkope maar stabiele bronnen van inkomsten werden.
Een verandering uit 2019 door de staat New York beperkte de huurstijgingen, waardoor de winsten van gebouweigenaren onder druk kwamen te staan en hen minder prikkels kregen om eigendommen op te knappen. Toen maakten de stijgende inflatie en rentetarieven het onderhoud en de schulden die aan deze gebouwen verbonden waren duurder.
De angst bestaat nu dat verliezen of wanbetalingen zich kunnen gaan opstapelen naarmate de leningen vervallen of dat er een gedwongen verkoop van deze eigendommen met een grote korting zal plaatsvinden.
Dat is wat er eind vorig jaar gebeurde toen de Federal Deposit Insurance Corporation voor bijna $15 miljard aan leningen verkocht, gedekt door huurgereguleerde gebouwen die voorheen eigendom waren van Signature Bank, een van de Grote Drie kredietverstrekkers die in 2023 door toezichthouders in beslag werden genomen. 39%.
“Dit alles kan niet snel genoeg gebeuren.”
Dit is de uitdaging waarmee de New York Commercial Bank wordt geconfronteerd terwijl zij uit haar huidige hachelijke situatie probeert te komen. Ze zegt dat ze haar focus op commercieel vastgoed wil verminderen, maar dat zal moeilijk worden zonder verliezen te lijden.
“Ik verdenk [NYCB] “Beleggers hebben het recht om zich zorgen te maken”, zegt Joshua Siegel, een voormalige bankier en huidige CEO van het in New York City gevestigde StoneCastle, een vermogensbeheer- en adviesbureau dat aandelen- en depositofinanciering verstrekt aan kleinere Amerikaanse banken.
'Dit zal slecht aflopen voor de stad, omdat we allemaal in geleende tijd zitten en iemand moet betalen', zei Siegel, die breder sprak over de dynamiek van de meergezinsvastgoedmarkt in New York City.
“Wat je wilt dat ze doen is hun boek diversifiëren”, vertelde Chris Marinac, een analist bij Janney, aan Yahoo Finance.
Maar “niets van dit alles kan snel genoeg gebeuren voor beleggers die zich zorgen maken over hun aandelen.”
Kredietbeoordelaar Moody's benadrukte deze week de blootstelling van de bank aan huurgereguleerde woningen en kondigde aan dat de kredietwaardigheid van de New York Commercial Bank was verlaagd naar junk. Moody's zei dat dergelijke gebouwen 'historisch gezien goed hebben gepresteerd', maar 'deze cyclus kan anders zijn'.
Community Bank of New York zei vorige week dat haar huurgereguleerde portefeuille een lening-waarderatio van 58% had en dat de niet-renderende leningratio minimaal 0,52% was. Maar ‘bekritiseerde’ leningen vormden 14%, oftewel 2,4 miljard dollar, van de portefeuille.
In de meergezinsportefeuille van de bank waren leningen in leningen goed voor 8,3%.
“Er gaat niets boven wat we in 2008 zagen”
Er is discussie onder analisten over de vraag of de problemen van de New York City Bank uniek zijn of slechts het begin zijn van een grotere belemmering voor een aantal regionale banken in de Verenigde Staten.
Volgens de Mortgage Bankers Association bezitten banken de helft van alle uitstaande commerciële vastgoedleningen, terwijl kleine banken de meerderheid in handen hebben.
Volgens Apollo-hoofdeconoom Torsten Slok (Apollo is het moederbedrijf van Yahoo Finance) is de achterstallige rente op niet-eigendomsleningen in het vierde kwartaal gestegen naar het hoogste niveau sinds 2013.
Volgens Siegel is dit geen landelijke crisis. “Het is een marktcrisis, en ik zou in de eerste plaats zeggen: commercieel vastgoed in grote steden waar de leegstand nog niet zo hoog is.” hij voegde toe.
“Ik hoop en geloof dat ‘kwetsbaarheden in commercieel vastgoed’ uiteindelijk geen systeemrisico zullen vormen voor het banksysteem”, zei minister van Financiën Janet Yellen donderdag tegen de parlementsleden van de Senaat.
Maar “kleinere banken kunnen nerveus zijn vanwege deze ontwikkelingen.”
Sheila Burr, voormalig hoofd van de Federal Deposit Insurance Corp., zei dezelfde dag tegen Yahoo Finance dat er “nog een paar bankfaillissementen” kunnen volgen als kredietverstrekkers niet genoeg reserveren om potentiële verliezen op commercieel onroerend goed op te vangen.
“Maar het lijkt in niets op wat we in 2008 zagen”, voegde ze eraan toe, verwijzend naar de vastgoedcrash die uiteindelijk leidde tot de ineenstorting van enkele van de grootste financiële instellingen van het land en honderden andere banken in de Verenigde Staten.
David Hollerith is een senior verslaggever bij Yahoo Finance op het gebied van bankieren, cryptocurrency en andere financiële gebieden.
Klik hier voor een diepgaande analyse van het laatste beursnieuws en gebeurtenissen die de aandelenkoersen beïnvloeden.
Lees het laatste financiële en zakelijke nieuws van Yahoo Finance
